DNNVV khó tiếp cận mặt bằng khu, cụm công nghiệp
Nghị quyết 68 -NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân xác định: "Phát triển kinh tế tư nhân nhanh và bền vững là một trong những động lực quan trọng của nền kinh tế đất nước." Trong đó, một trong các điểm đột phá của Nghị quyết là yêu cầu các địa phương dành quỹ đất trong các khu, cụm công nghiệp để hỗ trợ DNNVV, Startup.
Chia sẻ với Tiền Phong, TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho biết, thực tế triển khai chính sách tại nhiều địa phương đang bộc lộ sự mất cân đối. Nhiều địa phương áp dụng mô hình Nhà nước thu hồi đất, giao nhà đầu tư hạ tầng thực hiện, sau đó cho nhà đầu tư toàn quyền định giá và cho thuê mặt bằng theo giá thị trường. Hệ quả là DNNVV không thể tiếp cận, trong khi chính sách ưu đãi bị biến dạng thành công cụ thu lợi.
TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam.
Đặc biệt, theo TS. Trần Xuân Lượng nhiều dự án cụm công nghiệp làng nghề – vốn có mục tiêu phát triển kinh tế địa phương, bảo tồn nghề truyền thống – đã bị biến tướng thành các dự án kinh doanh bất động sản trá hình, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, bất bình trong nhân dân, và triệt tiêu cơ hội tiếp cận mặt bằng của doanh nghiệp thực chất.
Do đó, TS. Trần Xuân Lượng cho rằng, để thực hiện đúng mục tiêu của Nghị quyết 68, cần xây dựng một cơ chế mới, toàn diện và bảo đảm: DNNVV và Startup được tiếp cận đất đai sản xuất một cách bình đẳng, công khai, minh bạch; nhà đầu tư hạ tầng được khuyến khích tham gia nhưng bị giới hạn rõ vai trò, không được thao túng thị trường mặt bằng; nhà nước đóng vai trò điều tiết, quy hoạch và hậu kiểm hiệu quả.
Chuyên gia hiến kế
Theo TS. Trần Xuân Lượng để đưa tinh thần của Nghị quyết 68 vào cuộc sống cần thực hiện đồng loạt giải pháp.
Một là, đăng ký và phân bổ mặt bằng dựa trên nhu cầu thực tế: DNNVV và Startup chủ động đăng ký nhu cầu đất đai tại địa phương (Sở KH&ĐT hoặc Sở Công thương); danh sách được tổng hợp định kỳ, xây dựng thành "bản đồ cầu" phục vụ quy hoạch và thiết kế khu đất phù hợp.
Hai là, nhà nước quy hoạch và chuẩn hóa hạ tầng: Lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho cụm công nghiệp dành riêng DNNVV, trong đó quy định về mật độ xây dựng, hạ tầng PCCC, môi trường, kết nối giao thông, điện nước, hạ tầng số; đồng thời các chỉ tiêu kỹ thuật được công bố công khai trước khi đầu tư.
Theo TS. Trần Xuân Lượng, cần tập trung giải quyết nút thắt về mặt bằng, tài chính, và cơ chế sử dụng đất tại các khu, cụm công nghiệp tạo mặt bằng cho DNNVV, Startup phát triển. Ảnh minh hoạ.
Ba là, nhà đầu tư hạ tầng chỉ có vai trò thi công – không được phân lô, định giá: Nhà đầu tư hạ tầng được lựa chọn công khai theo năng lực kỹ thuật; chỉ thực hiện thi công hạ tầng theo bản vẽ được phê duyệt; không được cho thuê lại mặt bằng, không được tự ý định giá.
Bốn là, cơ chế hoàn vốn cho nhà đầu tư hạ tầng: Thanh toán bằng việc tính vào giá thuê đất (do nhà nước thu và chi trả lại) hoặc thanh toán trực tiếp một lần hoặc trả dần (có hậu kiểm chặt chẽ); áp trần lợi nhuận nhà đầu tư (dưới 15%).
Năm là, thiết kế khung diện tích linh hoạt: Theo đó, với doanh nghiệp siêu nhỏ diện tích tối thiểu từ 300 – 500m2, diện tích tối đa 1.000 m2; doanh nghiệp nhỏ diện tích tối thiểu 1.000m2, diện tích tối đa 3.000 m2; doanh nghiệp vừa diện tích tối thiểu 3.000m2, diện tích tối đa 10.000 m2; Startup công nghệ diện tích tối thiểu từ 100-500m2, diện tích tối đa 1.000 m2
Sáu là, cần có chính sách ưu đãi đặc thù cho Startup: Miễn/ giảm thuê đất từ 1–5 năm; hỗ trợ không gian xây dựng chung, xưởng sản xuất thử nghiệm; tham gia xúc tiến thương mại, hỗ trợ đăng ký sở hữu trí tuệ.
Bảy là, các mô hình tài chính linh hoạt như: Thuê đất trả góp 5–10 năm, linh hoạt theo doanh thu; thuê – mua, thuê mua trả góp được phép chuyển đổi sang hình thức sở hữu sau thời gian thuê; đối trừ vốn từ xây dựng hạ tầng phụ nếu doanh nghiệp tự xây dựng một phần hạ tầng; doanh nghiệp tự đầu tư hạ tầng lô đất riêng…
Tám là, đa dạng hóa nguồn vốn: Ngân hàng chính sách xã hội cấp tín dụng ưu đãi cho DNNVV có tài sản thế chấp là hợp đồng thuê đất; quỹ phát triển DNNVV cho vay lãi suất thấp; quỹ khởi nghiệp đổi mới sáng tạo: PPP tài chính, Nhà nước góp vốn mồi, kêu gọi quỹ tư nhân; liên kết startup đồng ngành: thuê chung – xây dựng chung – xử lý tập trung.
Chín là, các chính sách bổ trợ khác: Hỗ trợ chi phí ban đầu (đầu nối, PCCC, bảo vệ môi trường...); miễn/giảm thuế TNDN trong 2–4 năm; tập huấn, tư vấn kế toán, pháp lý, thương hiệu.
Mười là, cơ chế hậu kiểm và thu hồi: Sau 12 tháng không sử dụng hoặc sai mục đích sẽ thu hồi không đền bù; cấm chuyển nhượng, cho thuê lại khi chưa sử dụng sản xuất; công khai toàn bộ thông tin trên nền tảng số (GovTech, Web).
Như vậy, để Nghị quyết 68-NQ/TW đi vào cuộc sống, theo TS. Trần Xuân Lượng cần có một chương trình hành động đồng bộ, tập trung giải quyết nút thắt về mặt bằng, tài chính, và cơ chế sử dụng đất.
Đặc biệt, cần chấm dứt tình trạng lợi dụng danh nghĩa cụm công nghiệp làng nghề để thương mại hóa đất đai, gây méo mó chính sách và mất lòng tin của doanh nghiệp.
“Nếu được thiết kế hợp lý, cụm công nghiệp dành riêng cho DNNVV và Startup sẽ trở thành "bộ khung xương mới" cho sự phát triển công nghiệp bền vững, năng lực nội địa và nâng cao vị thế Việt Nam trên chuỗi giá trị toàn cầu. Đề xuất này có thể áp dụng thí điểm tại các địa phương có tỷ lệ doanh nghiệp công nghệ cao, có vùng nguyên liệu hoặc có nhiều sinh viên mới ra trường lập nghiệp”, TS. Trần Xuân Lượng nói.