Sổ đỏ, sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật đất đai từ ngày 10/12/2009 khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Sổ đỏ chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trong đó, hai khoản tiền phải nộp cao nhất khi làm sổ đỏ mà người dân cần chuẩn bị, đó là lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất.
Làm sổ đỏ ngay trong năm 2025 có thể tiết kiệm hàng trăm triệu đồng. Ảnh minh họa.
Đối với lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận
* Cách tính lệ phí trước bạ
Căn cứ Nghị định 10/2022 và Thông tư 13/2022, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận được tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
Trong đó: Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế. Hay nói cách khác, diện tích tính lệ phí trước bạ là diện tích mà hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận.
* Lệ phí trước bạ không thay đổi
Hiện nay các tỉnh thành vẫn áp dụng bảng giá đất nên không có sự biến động, trừ trường hợp một số tỉnh thành có điều chỉnh tăng.
Vì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ và tỉ lệ tính lệ phí trước bạ không thay đổi (vẫn là 0.5%) nên lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận phụ thuộc vào bảng giá đất hiện hành.
Đối với tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận
* Khi nào nộp và không nộp tiền sử dụng đất?
Khi hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận (chủ yếu thông qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất) thì tiền sử dụng đất sẽ được chia thành 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Trường hợp 2: Phải nộp tiền sử dụng đất
* Căn cứ và cách tính tiền sử dụng đất
Cách tính tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận rất phức tạp nhưng căn cứ theo giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành hoặc theo giá đất cụ thể nếu diện tích được cấp vượt hạn mức.
Mặt khác, các tỉnh thành đã ban hành bảng giá đất áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024 nên giá đất theo bảng giá đất trong giai đoạn này không có sự biến động.
Như vậy, tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận sẽ không có sự biến động vì vẫn áp dụng bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024, trừ trường hợp một số tỉnh thành sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo hướng tăng giá đất cho đến khi có bảng giá đất mới.
Bên cạnh hai khoản chi phí nêu trên, người dân khi làm sổ đỏ cần phải nộp thêm lệ phí cấp giấy chứng nhận; phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; thuế thu nhập cá nhân.
Tại sao cần làm Sổ Đỏ ngay trong năm 2025?
Hiện nay, trên thực tế thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 02 giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. Giá đất thứ hai được gọi là giá trên thị trường, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá do Nhà nước quy định.
Tuy nhiên từ 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm. Bảng giá đất tới đây sẽ được xây dựng theo khu vực, vị trí trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn (Căn cứ: Điều 159 Luật Đất đai 2024)
Theo đó, từ ngày 01/01/2026, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng một Bảng giá đất mới và thực hiện điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hàng năm thay vì định kì điều chỉnh 05 năm/lần như hiện nay.
Điều này sẽ khiến Bảng giá đất mới tiệm cận hơn so với với giá thị trường, dẫn đến khả năng giá đất từ 01/01/2026 sẽ tăng rất nhiều so với Bảng giá đất hiện hành.
Mà hiện nay, trong các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên Bảng giá đất gồm:
- Tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất (nếu có);
- Lệ phí trước bạ.
Mà tiền sử dụng đất là một trong những khoản chi phí chiếm phần lớn và quan trọng khi làm Sổ đỏ, thường lên đến hàng vài trăm triệu đồng.
Do vậy, với việc đưa ra các phương pháp định giá một cách cụ thể, đồng thời ban hành Bảng giá đất hằng năm để điều chỉnh giá tiệm cận với giá thị trường chắc chắn phần nào sẽ khiến tiền sử dụng đất tăng trong thời gian tới.
Mà tiền sử dụng đất tăng chắc chắn cũng sẽ khiến chi phí làm Sổ lần đầu đội lên đáng kể từ 01/01/2026.
