Bảng giá đất thiết lập mặt bằng mới
Từ ngày 1/7/2025, việc sáp nhập TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Dương đã chính thức hình thành một siêu đô thị mới – TP. Hồ Chí Minh, mở rộng. Đây không chỉ là thay đổi về địa giới hành chính, mà còn là bước tái cấu trúc không gian phát triển kinh tế toàn vùng Đông Nam Bộ.
Trong bối cảnh đó, từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới đã áp dụng trên toàn địa bàn thành phố, điều chỉnh theo nguyên tắc thị trường, thay thế bảng giá cũ áp dụng đến hết năm 2025. Theo đó, giá đất theo bảng giá đất mới tăng tại hầu hết khu vực so với bảng giá cũ của các địa phương trước sáp nhập, song biên độ tăng không đều. Các khu vực trung tâm cũ của TP. Hồ Chí Minh, tăng nhẹ, trong khi Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu tăng mạnh hơn.
Bảng giá đất mới của TP. Hồ Chí Minh tăng hầu hết ở các khu vực
Cụ thể, khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng giá đất cao nhất trong ba địa phương trước sáp nhập. Hệ số tăng giá đất ở tại đây từ 1 đến 8,077 lần so với bảng giá ban hành năm 2024 .
Tiếp đến, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (khu vực III trong bảng giá mới), giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng mạnh so với bảng giá hiện hành, với hệ số từ khoảng 1,7 đến hơn 4 lần. Trong đó, giá đất ở cao nhất tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đạt 149,48 triệu đồng/m2, áp dụng cho các tuyến đường ven biển trung tâm TP Vũng Tàu. Giá đất ở thấp nhất tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ dao động ở mức vài triệu đồng/m2, chủ yếu thuộc các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc các tuyến đường có hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh.
Trong bức tranh chung đó, Phú Mỹ nổi lên là khu vực có mức độ điều chỉnh giá đáng chú ý nhờ hội tụ đồng thời nhiều động lực tăng trưởng. Thứ nhất, đây là trung tâm công nghiệp – logistics trọng điểm, gắn với cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải – một trong số ít cảng tại Việt Nam có khả năng tiếp nhận tàu xuyên lục địa. Thứ hai, hạ tầng kết nối liên vùng đang được đẩy mạnh, đặc biệt là tuyến Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển về trung tâm TP. Hồ Chí Minh. Thứ ba, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng khi Phú Mỹ chuyển dịch từ một thị xã công nghiệp sang mô hình đô thị dịch vụ – cảng biển.
UBND TP. Hồ Chí Minh đánh giá, việc điều chỉnh giá đất tại khu vực Vũng Tàu nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đặc biệt tại các khu vực ven biển có giá thị trường tăng nhanh trong những năm gần đây.
“Vùng trũng” về giá gọi tên dự án hiện hữu
Khi bảng giá đất tăng cao, một số chuyên gia cho rằng sẽ giúp tăng nguồn thu ngân sách địa phương thông qua thuế, phí và tiền sử dụng đất, nhưng cũng sẽ dẫn đến chi phí giá nhà ở tăng cao, khiến giá bán sản phẩm bất động sản bị đội lên.
Ông Nguyễn Quang Huy - Trưởng Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cho rằng, bảng giá đất là nền tảng để xác định tiền sử dụng đất, thuế, phí và bồi thường, tức là khâu “đầu vào” của mọi dự án bất động sản. Khi bảng giá đất tăng gấp nhiều lần, đặc biệt tại các quận trung tâm, chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng mạnh và tất yếu phản ánh vào giá bán nhà.
Với chi phí về đất chiếm tới 30 - 50% chi phí đầu vào, việc tăng giá đất có thể dẫn tới đẩy mặt bằng giá bất động sản tiếp tục leo thang.
Đối với những dự án đang triển khai, doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế khó khăn và lúng túng khi phải cân nhắc việc có nên tiếp tục triển khai hay tạm dừng. Bởi chi phí tiền sử dụng đất tăng mạnh có thể khiến tổng mức đầu tư vượt xa khả năng tài chính của doanh nghiệp.
Ngược lại, với các dự án chưa triển khai, doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc đến việc tăng giá bán, đồng thời, phát triển sản phẩm cao cấp để duy trì biên lợi nhuận trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm. Giá bán dự kiến tăng theo chi phí đầu vào, khiến sức mua thực giảm.
Tuy nhiên, với một số dự án đã được phát triển và định giá trước thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực lại đang nằm dưới mặt bằng giá mới của thị trường. Đây chính là khoảng “lệch pha giá” hiếm gặp, khi giá trị tài sản chưa kịp điều chỉnh tương ứng với chi phí đầu vào mới.
Chính khoảng lệch này tạo ra “vùng trũng giá” – nơi các sản phẩm hiện hữu trở nên tương đối rẻ hơn so với mặt bằng chung tương lai.
Dự án hiện hữu tại thị trường tạo ra “vùng trũng” về giá
Ở khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), đặc biệt ở Phú Mỹ, hiện nay có dự án chung cư cao cấp Maison Grand do Tumys Homes làm chủ đầu tư được phát triển trước khi bảng giá đất có hiệu lực. Do đó, mức giá chủ đầu tư đưa ra khá thấp với chỉ từ 33 triệu đồng/m2. Đây được coi là dự án hiếm hoi cũng như mức giá thấp nhất khu vực hiện tại.
Dự án nằm tại trung tâm Phú Mỹ, mặt tiền đường Quốc lộ 51, chỉ mất 20 phút di chuyển đến sân bay Long Thành, đồng thời kết nối nhanh đến hệ thống cảng biển và KCN quanh khu vực này. Hiện dự án đang được triển khai theo đúng tiến độ, với kế hoạch bàn giao theo từng giai đoạn. Trong đó, các căn hộ dự kiến hoàn thiện và sẵn sàng bàn giao từ cuối quý II/2026.
Đối với nhà đầu tư, đây không chỉ là cơ hội mua được tài sản với giá thấp hơn chu kỳ mới, mà còn là khả năng đón đầu đà tăng giá khi thị trường hoàn tất quá trình tái định giá trong những năm tiếp theo.
Nhìn vào thị trường Phú Mỹ, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng năm 2026 sẽ là một năm bùng nổ của thị trường này này. Nơi đây sẽ là điểm sáng về tăng trưởng việc làm và thu hút lao động nhập cư. Cơ hội việc làm nhiều kéo theo sự gia tăng dân số cơ học và thúc đẩy nhu cầu nhà ở, chủ yếu từ nhóm người lao động nhập cư cần an cư lạc nghiệp, các nhà đầu tư căn hộ dịch vụ cho thuê, người có thu nhập trung bình - thấp cần nhà ở xã hội hay nhà cho thuê dài hạn giá phải chăng. Nhất là nhóm nhân sự làm việc tại Sân bay Long Thành sẽ tìm kiếm chỗ ở tại khu vực này bởi giá bất động sản còn thấp.
