Theo Tờ trình, việc xây dựng Nghị quyết xuất phát từ yêu cầu hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản, kiểm soát giá nhà ở và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình tại các đô thị.
Dự thảo Nghị quyết được xây dựng trên cơ sở các chủ trương của Đảng, chỉ đạo của Chính phủ và quy định của pháp luật hiện hành, trong đó có Hiến pháp năm 2013, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025 và Nghị quyết 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật.
Bộ Xây dựng cho biết những năm gần đây, giá nhà ở và đất ở liên tục tăng. Mức tăng bình quân khoảng 10–15% mỗi năm, có thời điểm lên tới 30%. Năm 2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP.HCM, mức giá trung bình đạt khoảng 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước. Ở nhiều địa phương khác, giá chung cư cũng tăng từ 10–15%.
Nguồn cung hiện nay chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, trong khi thiếu sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.
Dự thảo Nghị quyết gồm 11 điều, quy định cơ chế, chính sách để thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Đối tượng áp dụng là cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân có liên quan đến phát triển, giao dịch loại hình nhà ở này; không áp dụng đối với người nước ngoài.
Về quy hoạch, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để quyết định phát triển dự án và tổ chức lập, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; cho phép lập mới hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
Về đất đai, địa phương có trách nhiệm bố trí quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp. Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định.
Về đầu tư, UBND cấp tỉnh thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với dự án đủ điều kiện. Chủ đầu tư được áp dụng trình tự, thủ tục xây dựng theo cơ chế thí điểm hoặc theo pháp luật về xây dựng.
Dự thảo quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án; không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án; được vay vốn với lãi suất ưu đãi và thời gian vay dài hơn so với dự án nhà ở thương mại thông thường; được giảm bớt một số điều kiện huy động vốn.
Về loại hình nhà ở, tại các thành phố trực thuộc Trung ương và khu vực phường thuộc tỉnh, dự án phải phát triển nhà chung cư nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất. Các khu vực còn lại do UBND cấp tỉnh quyết định loại hình phù hợp.
Đáng chú ý, về giao dịch, dự thảo quy định người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp phải là cá nhân trong nước và chỉ được mua 01 căn từ chủ đầu tư. Người mua không được bán lại trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Việc mua, thuê mua thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư quyết định trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí đất đai, chi phí đầu tư xây dựng và các chi phí khác theo quy định, cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án. Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm toán, quyết toán và gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua.
Theo dự thảo, Nghị quyết có hiệu lực kể từ ngày ký và thời gian thực hiện đến hết ngày 28/02/2027. Bộ Xây dựng dự kiến trình Chính phủ xem xét, ban hành trong tháng 3/2026.
