Song song với đà phục hồi của thị trường, giá tài sản và lợi thế lựa chọn có thể thay đổi theo diễn biến cung - cầu và tiến độ hoàn thiện hạ tầng. Người mua càng chờ đợi tín hiệu rõ ràng, lợi thế về giá và khả năng lựa chọn càng thu hẹp.
Lãi suất giảm, cơ hội mua bất động sản giá tốt đang mở ra
Thưa ông, giới đầu tư thường nhắc đến quy luật “Đỉnh lãi suất là đáy tài sản”. Dưới góc độ tài chính, vì sao giai đoạn lãi suất đảo chiều thường được xem là thời điểm đáng chú ý để mua bất động sản?
Lãi suất là giá của tiền, đồng thời là một biến số quan trọng trong định giá tài sản. Khi lãi suất cao, chi phí vay tăng, khả năng chi trả của người mua suy giảm, dòng tiền có xu hướng ưu tiên tiết kiệm. Người bán chịu áp lực thanh khoản phải chấp nhận chiết khấu, kéo mặt bằng giá giao dịch xuống thấp. “Đỉnh lãi suất” tạo “đáy tài sản” là vì thế.
Khi lãi suất giảm, quá trình này dần đảo chiều. Người mua tiếp cận vốn thuận lợi hơn, áp lực trả nợ nhẹ đi, trong khi sức hấp dẫn của kênh tiết kiệm giảm. Dòng tiền bắt đầu tìm kiếm những tài sản có triển vọng tích lũy giá trị dài hạn.
Điều đáng chú ý là giá bất động sản thường chưa phản ứng ngay khi lãi suất bắt đầu hạ nhiệt. Chính độ trễ này tạo ra khoảng thời gian thuận lợi cho người mua có tiềm lực tài chính và khả năng lựa chọn tốt.
Ngoài lãi suất, việc đẩy nhanh hàng loạt dự án hạ tầng có ý nghĩa thế nào đối với triển vọng phục hồi và tái định giá bất động sản, thưa ông?
Tôi cho rằng thị trường đang xuất hiện sự cộng hưởng của hai động lực quan trọng.
Thứ nhất là chi phí vốn giảm. Chủ trương giảm lãi suất của Chính phủ hướng đến mục tiêu hỗ trợ người dân, doanh nghiệp và tăng trưởng kinh tế. Khi doanh nghiệp phục hồi, việc làm và thu nhập được cải thiện, nhu cầu nhà ở sẽ có nền tảng vững chắc hơn.
Thứ hai là sự thay đổi về hạ tầng. Hàng loạt dự án đường bộ, cảng biển, metro, đường sắt được đẩy nhanh tiến độ với quy mô đầu tư lớn. Khi các tuyến giao thông hoàn thiện, khả năng kết nối và khai thác quỹ đất thay đổi, kéo theo sự hình thành các khu đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ mới.
Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng đối với định giá bất động sản. Một tài sản hôm nay có thể đang được giao dịch theo điều kiện kết nối hiện hữu, nhưng vài năm tới sẽ được đánh giá trên một mặt bằng hạ tầng hoàn toàn khác.
Khi lãi suất giảm đồng thời với hạ tầng được hoàn thiện, các tài sản có vị trí tốt, pháp lý minh bạch và nhu cầu sử dụng thực sẽ có cơ sở để được tái định giá. Người mua sớm có cơ hội đón đầu sự thay đổi đó.
Như vậy, người mua nên tranh thủ giai đoạn hiện nay hay tiếp tục giữ tiền, chờ thị trường phục hồi rõ ràng hơn để tránh rủi ro?
Trong đầu tư, chờ đợi cũng có chi phí. Rủi ro lớn nhất của việc cố tìm đáy là khi nhận ra đáy đã qua, những sản phẩm tốt có thể đã được giao dịch hoặc không còn mức giá hấp dẫn.
Khi thị trường khó khăn, người mua có nhiều lựa chọn, khả năng thương lượng tốt và dễ tiếp cận chính sách ưu đãi. Nhưng khi lãi suất tiếp tục giảm, thanh khoản cải thiện và hạ tầng tiến gần thời điểm hoàn thành, người bán có thêm cơ sở tái định vị giá cho đúng giá trị bất động sản.
Khi ấy, khoản tiền lãi tiết kiệm tích lũy trong thời gian chờ đợi có thể không bù được phần giá nhà tăng thêm.
Hiện tại đang là giai đoạn tốt để mua nhà. Tất nhiên, mua sớm không đồng nghĩa mua bằng mọi giá. Cần chủ động tìm kiếm và xuống tiền khi gặp tài sản đáp ứng các tiêu chí tài chính, pháp lý, giá trị sử dụng. Với người mua ở thực, việc cố xác định đúng đáy không quan trọng bằng lựa chọn được căn nhà phù hợp trong khả năng chi trả.
Tiền mặt tạo lợi thế, lựa chọn đúng tài sản quyết định hiệu quả
Trong giai đoạn chuyển tiếp này, vì sao tiền mặt vẫn được xem là lợi thế? Với người mua sử dụng vốn vay, đâu là giới hạn tài chính an toàn?
Tiền mặt giúp người mua chủ động đàm phán và quyết định nhanh khi xuất hiện sản phẩm phù hợp. Tuy nhiên, giữ tiền mặt chỉ thực sự có ý nghĩa khi biết tận dụng cơ hội.
Với người vay mua nhà, thông thường vốn tự có nên khoảng 50-60% giá trị tài sản, nghĩa vụ trả nợ hằng tháng không vượt 30-35% thu nhập ròng ổn định và có khoản dự phòng tài chính khoảng 12 tháng.
Tuy nhiên, khả năng sử dụng đòn bẩy có thể cải thiện đáng kể nếu người mua tiếp cận được các chương trình cố định lãi suất dài hạn từ 3 đến 5 năm.
Việc biết chính xác số tiền phải trả hàng tháng lên tới 60 tháng giúp người mua lập kế hoạch tài chính cá nhân ổn định, loại bỏ hoàn toàn rủi ro biến động thị trường. Khi đó, lãi suất vay chỉ còn là một thông số phụ trong bài toán kinh tế tổng thể.
Khi cơ hội tái định giá xuất hiện nhưng thị trường vẫn phân hóa, người mua cần ưu tiên tiêu chí nào để lựa chọn được bất động sản có giá trị thực?
Theo tôi, cần đánh giá tài sản trên bốn phương diện.
Trước hết là pháp lý minh bạch, quyền lợi người mua được bảo đảm. Tiếp theo là uy tín, năng lực tài chính và lịch sử thực hiện cam kết của chủ đầu tư, đặc biệt về tiến độ, chất lượng xây dựng và bàn giao.
Yếu tố thứ ba là vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và triển vọng hình thành cộng đồng cư dân. Những tài sản có tiện ích đồng bộ, đáp ứng nhu cầu sinh sống, kinh doanh thường có khả năng duy trì giá trị tốt hơn.
Cuối cùng là chất lượng vận hành, chi phí quản lý và các giải pháp tài chính dài hạn. Dự án được ngân hàng đồng hành với chính sách vay hợp lý sẽ tạo thêm thuận lợi cho người mua.
Trong chu kỳ mới, tôi cho rằng dòng tiền sẽ ngày càng khắt khe với chất lượng tài sản. Bất động sản đáp ứng được các yếu tố trên sẽ luôn tăng giá trị theo thời gian.
Nhìn về những tháng cuối năm, ông dự báo yếu tố nào có thể thúc đẩy thanh khoản? Liệu người mua còn nhiều thời gian để chờ đợi?
Cuối năm thường là thời điểm nhu cầu mua nhà tăng khi nhiều gia đình tổng kết nguồn lực tài chính và hiện thực hóa kế hoạch an cư. Dòng kiều hối bổ sung nguồn tiền, trong khi nguồn cung mới, bao gồm nhà ở xã hội, tạo thêm lựa chọn.
Nhưng động lực đáng chú ý hơn là sự cải thiện của lãi suất và tiến độ hạ tầng. Khi chi phí vay giảm, niềm tin phục hồi, người mua từng đứng ngoài có thêm lý do quay lại thị trường.
Thông thường, thanh khoản sẽ phục hồi trước khi đà tăng giá lan rộng. Vì vậy, tôi cho rằng đây là giai đoạn nên chủ động ra quyết định thay vì tiếp tục chờ một mức đáy rất khó xác định. Cơ hội tốt nhất chưa chắc xuất hiện khi thị trường hoàn toàn khởi sắc, bởi lúc ấy mặt bằng giá có thể đã thay đổi.
Xin cảm ơn ông!
