Tăng gấp 3,5 lần
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam, hầu hết dự án dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đều tăng giá mạnh trước và sau khi tuyến này đưa vào vận hành, với mức tăng từ 1,5 - 3 lần. Một số dự án như The Vista An Phú, Masteri Thảo Điền, Gateway Thảo Điền, Estella Heights, Thảo Điền Pearl hay Lavita Garden ghi nhận giá căn hộ giao dịch thứ cấp cao hơn 2,5 - 3,5 lần so với thời điểm mở bán.
Thống kê của JLL cũng cho thấy việc các tuyến metro tại hai đô thị TPHCM và Hà Nội từ khi đi vào vận hành đã tạo ra tác động rõ rệt lên giá bất động sản trong phạm vi lân cận. JLL dẫn chứng, kể từ khi metro số 1 khai thác thương mại (từ cuối tháng 12/2024), chỉ sau một năm, các dự án căn hộ dọc theo tuyến này đã ghi nhận mức tăng giá khoảng 8%. Bình quân, giá căn hộ tăng thêm khoảng 200 - 250 USD/m2 mỗi năm (tương đương 5,3 - 6,5 triệu đồng/m2).
Mức tăng này được bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam đánh giá là cao gấp đôi mức tăng trung bình 4% của toàn thị trường căn hộ TPHCM, cho thấy lực đẩy từ hiệu ứng metro đang đẩy giá các dự án căn hộ quanh đó tăng trưởng mạnh mẽ, với tốc độ nhanh hơn mặt bằng chung.
Xu hướng này cũng từng được chứng kiến tại Hà Nội vào năm 2022 khi tuyến metro Cát Linh - Hà Đông khai thác chính thức từ tháng 11/2021, thậm chí còn rõ nét hơn. Dữ liệu của JLL ghi nhận, trong khi mặt bằng giá căn hộ toàn thị trường Hà Nội tăng khoảng 12% sau một năm, các khu căn hộ dọc metro lại ghi nhận mức tăng tới 19%. Không chỉ tác động lên mặt bằng giá, sự xuất hiện của metro còn làm thay đổi cách các đô thị lớn phát triển bất động sản.
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, từ năm 1990 - 2015, các dự án bất động sản tại TPHCM chủ yếu phát triển trong phạm vi đường Vành đai 2, tập trung trong bán kính khoảng 10 km quanh trung tâm. Khi đó, đô thị mở rộng theo hạ tầng sẵn có, chủ yếu là mạng lưới đường bộ, còn các dự án gắn với giao thông công cộng gần như chưa hình thành rõ nét.
Thời điểm này, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD), với trọng tâm là các khu vực nằm trong bán kính đi bộ khoảng 1 km quanh nhà ga, chưa tạo được sức hút lớn tại Việt Nam. Nguyên nhân chủ yếu đến từ thói quen ưu tiên phương tiện cá nhân và khả năng kết nối đường bộ vào trung tâm của cư dân đô thị, thay vì sử dụng giao thông công cộng.
Tuy nhiên, quan điểm này đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây. Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu JLL Việt Nam cho hay, các dự án nằm trong phạm vi khoảng 10 phút đi bộ từ nhà ga metro đến nay đã chiếm khoảng 14 - 16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4 - 9% nguồn cung nhà ở tại TPHCM và Hà Nội.
4 yếu tố thành công
Rút kinh nghiệm từ quá trình hình thành tuyến metro số 1, TPHCM đã chủ động hơn với tuyến metro số 2 khi xác định trước các khu đất ưu tiên phát triển TOD ngay từ giai đoạn đầu, tập trung thí điểm tại các vị trí như depot Tham Lương và các ga Phạm Văn Bạch, Tân Bình, Bảy Hiền và Bến Thành.
Các dự án nằm trong phạm vi khoảng 10 phút đi bộ từ nhà ga metro đến nay đã chiếm khoảng 14 - 16% tổng nguồn cung bất động sản.
“Phản ứng tích cực của thị trường đối với các dự án gần metro đã củng cố niềm tin của các cơ quan chức năng trong việc đẩy nhanh phát triển đô thị theo mô hình TOD. Khái niệm TOD đã thu hút sự quan tâm đáng kể từ cả chính quyền và các nhà phát triển kể từ năm 2023, đặc biệt là sau khi được hỗ trợ bởi Nghị quyết 98/2023/QH15 trong việc thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng ở TPHCM. Nhờ đó, TOD trở thành nền tảng trong quy hoạch phát triển đô thị và các chiến lược marketing dự án”, bà Đào nói.
Dựa trên các quan sát thị trường từ góc độ bất động sản, các chuyên gia JLL nhấn mạnh rằng, các dự án TOD thành công cần được xây dựng trên 4 trụ cột cơ bản, gồm kết nối, giao thông phi cơ giới, tiện ích, và phát triển bất động sản phức hợp. Mỗi trụ cột này đóng vai trò quan trọng và bổ trợ lẫn nhau trong việc tạo ra một hệ sinh thái TOD hoàn chỉnh và bền vững.
Hiện tại, phần lớn các nhà phát triển chủ yếu tập trung vào việc tạo ra kết nối vật lý trực tiếp giữa dự án của họ và các ga giao thông công cộng. Tuy nhiên, một điều đáng tiếc là họ thường bỏ qua hoặc chưa khai thác hết tiềm năng của việc nâng cao trải nghiệm kết nối thông qua không gian xanh và hạ tầng giao thông phi cơ giới.
“Khác biệt căn bản với phát triển bất động sản truyền thống, TOD đòi hỏi các nhà phát triển phải mở rộng vai trò và bổ sung các bộ phận vận hành mới hoạt động giống như các nhà điều hành trung tâm thương mại nhưng ở quy mô khu đô thị để tích cực nuôi dưỡng lưu lượng người đi bộ và khuyến khích sự tham gia của cộng đồng thông qua việc tổ chức các sự kiện, hoạt động văn hóa, xã hội và tạo ra những trải nghiệm có ý nghĩa”, bà Đào cho hay.
