Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa gửi văn bản góp ý, đề xuất giữ lại và bổ sung một số nội dung quan trọng trong Dự thảo Luật Đất đai 2024 nhằm tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn, biến nguồn lực đất đai thành động lực phát triển kinh tế - xã hội.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu đánh giá cao những điểm mới của dự thảo, trong đó có quy định bổ sung tại khoản 34 Điều 79, cho phép Nhà nước thu hồi phần đất còn lại nếu nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích hoặc số người sử dụng đất trong dự án phát triển kinh tế - xã hội.
Theo ông Châu, nhiều năm qua, không ít dự án rơi vào tình trạng "dở dang, da beo" vì không thể thỏa thuận được phần đất còn lại, gây lãng phí và chôn vốn. HoREA kiến nghị bổ sung thêm điều kiện "đã thỏa thuận từ 50% diện tích đất" để nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư, tránh tình trạng tỷ lệ giải phóng mặt bằng quá thấp.
Một điểm đáng chú ý khác liên quan đến Điều 159 và 160 về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo dự thảo, bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ 5 năm, áp dụng từ ngày 1/1 năm đầu kỳ và có thể điều chỉnh trong năm khi cần thiết. HoREA cho rằng đây là bước "đổi mới tư duy", giúp Nhà nước chủ động xác định giá đất trên thị trường sơ cấp, tránh tình trạng "chạy theo đuôi thị trường".
Hiệp hội cũng đề xuất khuyến khích áp dụng phương pháp thặng dư cho các khu đất đặc thù như dự án lấn biển hay khu đô thị mới, nơi không thể sử dụng phương pháp so sánh hoặc hệ số điều chỉnh. Cách làm này được kỳ vọng rút ngắn thủ tục, giảm chi phí, loại bỏ cơ chế "xin - cho" và giúp nhà đầu tư dự đoán được chi phí sử dụng đất.
Tháo gỡ vướng mắc trong Luật Đất đai sẽ giải quyết nhiều vấn đề cho dự án còn dang dở (ảnh minh hoạ)
Đáng chú ý, HoREA đề nghị giữ lại hai nội dung quan trọng từng xuất hiện trong dự thảo ngày 28-7-2025 nhưng bị rút khỏi bản mới.
Thứ nhất, sửa đổi khoản 1, 3, 6 Điều 127 (khoản 31 dự thảo cũ) để cho phép nhà đầu tư được nhận quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại. HoREA cho rằng nếu không luật hóa sẽ tạo ra "khoảng trống pháp lý" và hạn chế quyền tiếp cận đất đai công bằng. Bởi, luật chỉ cho phép nhận "đất ở" với hạn mức tối đa 400m², bất hợp lý với các dự án lớn hàng trăm ha, khiến doanh nghiệp chỉ triển khai được dự án nhỏ, khó chỉnh trang đô thị cũ.
Theo HoREA, đề xuất này phù hợp với Nghị quyết 66-NQ/TW của Bộ Chính trị và kèm theo sửa đổi Điều 122 để đảm bảo điều kiện giao, cho thuê đất sát với thực tế.
Thứ hai, sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257 (khoản 62 dự thảo cũ) để bãi bỏ quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian chưa tính theo mức 5,4%/năm tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP. HoREA cho rằng quy định này đi ngược khoản 2 Điều 55 Luật Ban hành văn bản, khi áp dụng trách nhiệm pháp lý mới cho các hành vi trong quá khứ. Các Luật Đất đai trước đây không có nội dung này nên việc áp dụng bị xem là "trách nhiệm mới" với hành vi cũ. HoREA kiến nghị giảm xuống còn 0,5%/năm vì định giá đất là quyền của Nhà nước, không có "lỗi hỗn hợp" từ phía doanh nghiệp.
Ngoài ra, HoREA còn đề xuất bổ sung "cá nhân nước ngoài" vào đối tượng sử dụng đất (khoản 8 Điều 4 và điểm h khoản 1 Điều 28) để đồng bộ với Luật Nhà ở 2023; giữ lại sửa đổi khoản 10 Điều 13 và khoản 2 Điều 94 về hệ số khấu trừ chi phí hạ tầng, bồi thường; bổ sung cơ chế hoàn trả chi phí theo bảng giá đất khi thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Theo HoREA, dù doanh nghiệp có thể chịu thiệt 30-40% chi phí nhưng đổi lại sẽ rút ngắn thủ tục và tạo sự minh bạch trong triển khai dự án.
