KTS Trần Ngọc Chính: Vĩnh Hưng cần một cuộc tái cấu trúc đủ lớn, nhưng phải kiểm soát chặt mật độ và hạ tầng

Đó là chia sẻ của KTS Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam khi bàn về chủ đề làm sao để vừa nâng cấp chất lượng sống cho cộng đồng dân cư hiện hữu, vừa tạo dựng một đô thị kiểu mới kết nối hạ tầng chiến lược cho cửa ngõ phía Đông Nam Thủ đô.

Điểm nghẽn ở khu "đất vàng" cách Hồ Gươm 4 km

- Thưa ông, trên bản đồ địa giới Hà Nội, Vĩnh Hưng có vị trí khá đặc biệt khi chỉ cách Hồ Gươm khoảng 4 km nhưng nhiều năm qua vẫn tồn tại những điểm nghẽn hạ tầng nghiêm trọng. Vì sao lại có nghịch lý này tại một khu vực cửa ngõ quan trọng?

Vĩnh Hưng là một phường thuộc quận Hoàng Mai cũ, sở hữu vị trí cửa ngõ phía Đông Nam vô cùng đắc địa của Thủ đô. Tính theo đường chim bay, khu vực này chỉ cách Hồ Gươm khoảng 3-4 km, nằm bám sát hành lang sông Hồng và nằm trên trục Quốc lộ 1A kết nối Hà Nội với các tỉnh phía Nam. Về mặt hạ tầng khu vực, Vĩnh Hưng tiếp giáp cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì, đại đô thị Times City, vành đai 2, vành đai 3, đồng thời thuận lợi kết nối ga Ngọc Hồi - điểm đầu của trục đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam hay trục quốc lộ 1A mở rộng dẫn tới khu đô thị thể thao Quốc tế Hà Nội.

Dù có vị trí chiến lược như vậy, Vĩnh Hưng vẫn đang mang hình thái của một "làng trong đô thị" xuất phát từ quá trình chuyển đổi từ xã lên phường. Lý do cốt lõi khiến hạ tầng nơi đây luôn trong tình trạng ách tắc, ngập úng và quá tải, có phần tụt hậu so với các phường nằm ở vị trí trung tâm tương tự là do khu vực chưa có quy hoạch tổng thể bài bản được phê duyệt và chưa thu hút chủ đầu tư lớn đứng ra triển khai. Trong khi đó, nguồn lực ngân sách nhà nước phải tập trung ưu tiên cho các đại dự án hạ tầng giao thông kết nối liên vùng lớn như Vành đai 1, Vành đai 2, Vành đai 3, các cầu qua sông và mạng lưới đường sắt đô thị Metro.

- Thực tế thời gian qua, địa phương đã có những nỗ lực làm đẹp đô thị như GPMB mở đường, giải tỏa chợ cóc, chợ tạm, trả lại vỉa hè…. Nhưng những chỉnh trang nhỏ lẻ đó có đủ để giải quyết bài toán hạ tầng không, hay Vĩnh Hưng cần một cuộc tái cấu trúc ở quy mô lớn?

Những nỗ lực chỉnh trang vừa qua của chính quyền cho thấy quyết tâm của Hà Nội để làm đẹp đô thị, nhưng khi chưa có quy hoạch, chưa có đầu tư bài bản. phường chỉ có thể giải quyết các khó khăn trước mắt. Càng chỉnh trang nhỏ lẻ khi chưa có quy hoạch tổng thể và chưa được đầu tư bài bản thì khu vực lại càng tắc nghẽn do áp lực đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học.

Do đó, Vĩnh Hưng bắt buộc phải thực hiện một cuộc tái cấu trúc toàn diện ở quy mô lớn. Việc lập đồ án quy hoạch tổng thể trên diện tích 447ha là cơ hội rất lớn để Hà Nội bứt phá cảnh quan đô thị phía Đông Nam, kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và tạo lập không gian sống chất lượng cao gắn liền với trục đại lộ cảnh quan Sông Hồng.

- Ông đánh giá thế nào về cách tiếp cận của dự án Vĩnh Hưng khi vừa tái thiết khoảng 206 ha, vừa cải tạo chỉnh trang gần 241 ha trên tổng quy mô nghiên cứu hơn 447 ha?

Việc tách dự án quy mô hơn 447 ha thành hai hợp phần song song là một hướng đi rất phù hợp với thực tiễn đô thị Hà Nội. Hợp phần Cải tạo chỉnh trang gần 241 ha tập trung vào khu vực làng xã hiện hữu nhằm nâng cấp cuộc sống của người dân tại chỗ. Tiêu chí hàng đầu ở khu vực này là giữ gìn cấu trúc văn hóa "làng trong đô thị, đô thị trong làng". Dự án sẽ mở rộng đường giao thông, xây dựng hệ thống thu gom và xử lý nước thải bài bản, bảo tồn hồ ao sinh thái, nâng cấp trạm y tế và trường học để cải thiện môi trường sinh thái và chấm dứt tình trạng "nghẽn" mạng lưới hạ tầng.

Đối với hợp phần tái thiết đô thị khoảng 206 ha, công tác thu hồi đất sẽ được thực hiện trên các quỹ đất trống hoặc đất cần giải tỏa để xây dựng không gian đô thị mới. Phân khu này sẽ phát triển theo mô hình TOD gắn liền với tuyến Metro đi qua khu vực, tạo thành các tổ hợp kiến trúc cao tầng nén tích hợp tiện ích nhằm tiết kiệm đất đai và đáp ứng tiêu chuẩn của "đô thị 15 phút".

Việc quy hoạch phân khu này đòi hỏi tính toán khoa học về quy mô dân số, mật độ xây dựng và tích hợp với hệ thống giao thông công cộng. Đây là cách tiếp cận đúng đắn, đồng bộ và rất đáng chờ đợi.

- Theo kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam, mô hình "đô thị 15 phút" kết hợp TOD sẽ thay đổi đời sống cư dân ra sao và bài toán giao thông kết nối ngoại khu được giải quyết thế nào, thưa ông?

Mô hình "đô thị 15 phút" đã được áp dụng tại nhiều quốc gia như Nhật Bản với các đô thị quanh sân bay Narita, Yokohama, Osaka hay Hàn Quốc với khu đô thị Songdo ở thủ đô Seoul. Bản chất của mô hình này là hoàn thiện hệ thống giao thông và hạ tầng xã hội nội khu để người dân chỉ mất dưới 15 phút di chuyển là tiếp cận trọn vẹn mọi nhu cầu thiết yếu từ đi làm, đưa đón con đi học, đi chợ đến khám chữa bệnh.

Về giao thông kết nối ngoại khu, dự án nằm giữa cầu Vĩnh Tuy thuộc Vành đai 2 và cầu Thanh Trì thuộc Vành đai 3. Do đó, về mặt quy hoạch, tôi cho rằng cần thiết xây dựng thêm một cây cầu bắc qua Sông Hồng nằm ở khoảng giữa hai cầu này. Cây cầu mới không chỉ phục vụ việc đi lại của cư dân mà còn mở ra hành lang phát triển kinh tế - xã hội kết nối với trục Đường QL5 đi Hải Phòng và hướng ra biển.

Đồng thời, tuyến đường Vành đai 2.5 vừa thông xe hay trục Quốc lộ 1A mở rộng có mặt cắt ngang 100 m chạy từ hầm Kim Liên qua Ngọc Hồi xuống Phú Xuyên khi hoàn thành sẽ giúp cư dân Vĩnh Hưng thuận lợi di chuyển vào các khu vực quan trọng khác của Hà Nội.

Người dân được gì và ở đâu sau quy hoạch?

- Theo ông, lợi ích cốt lõi nhất mà người dân sẽ nhận được từ dự án này là gì và việc tái định cư ngay trên địa bàn phường có ý nghĩa thế nào?

Điểm khác biệt và giá trị nhất của dự án Vĩnh Hưng chính là chính sách tái định cư tại chỗ theo phương thức cuốn chiếu. Ở nhiều dự án trước đây, việc giải phóng mặt bằng thường buộc người dân phải di dời sang khu vực xa xôi làm xáo trộn sinh kế. Tại Vĩnh Hưng, nhà đầu tư sẽ xây dựng các khu cao tầng hiện đại trên quỹ đất sạch trước, sau đó đưa dân vào ở rồi mới thu hồi quỹ đất cũ để tiếp tục phát triển.

Nhờ phương thức này, người dân ở khu vực cải tạo được hưởng lợi từ đường xá, trường học, trạm y tế và công viên sạch đẹp mà vẫn giữ nguyên nhà đất truyền thống. Trong khi đó, những hộ gia đình thuộc diện thu hồi đất sẽ nhận căn hộ tái định cư mới hiện đại ngay trong một đô thị chất lượng cao với đầy đủ tiện ích "15 phút". Việc không đẩy người dân đi nơi khác giúp duy trì văn hóa bản địa, bảo đảm sinh kế và tạo sự đồng thuận xã hội rất cao.

- Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, giá trị đất đai khu vực sẽ tăng vọt. Bài toán quản trị giá trị đất đai và phân chia lợi ích nên được thực hiện như thế nào?

Mọi khoản đầu tư vào hạ tầng giao thông và đô thị đều làm giá trị bất động sản gia tăng mạnh mẽ. Tuy nhiên, nguồn lợi phát sinh từ quy hoạch và vốn đầu tư không thể để riêng một bên hưởng trọn, mà phải được quản trị theo nguyên tắc chia sẻ lợi ích hài hòa giữa ba bên: Nhà nước, cư dân và nhà đầu tư. Nhà nước thu được giá trị gia tăng đô thị và hạ tầng chung; cư dân được thụ hưởng môi trường sống hiện đại cùng giá trị tài sản gia tăng; còn doanh nghiệp đạt được mức lợi nhuận hợp lý tương xứng với nguồn vốn đã bỏ ra.

“Dự án Vĩnh Hưng tuyệt đối không được đi vào vết xe đổ quy hoạch vượt quá năng lực hạ tầng như tại một số khu vực khác ở Hà Nội".

KTS Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam

Nguồn lực tư nhân có thể tạo cú hích, nhưng quy hoạch mới là "đường ray"

- Trong bối cảnh ngân sách nhà nước có hạn, việc huy động nguồn lực tư nhân đóng vai trò ra sao và làm thế nào để tránh lặp lại những sai lầm quy hoạch trong quá khứ?

Nguồn vốn ngân sách hiện nay chủ yếu đóng vai trò "vốn mồi", trong khi việc khơi thông nguồn vốn tư nhân theo đúng tinh thần Nghị quyết Trung ương là giải pháp then chốt để triển khai thành công một đại dự án như tại Vĩnh Hưng. Các tập đoàn tư nhân lớn khi tham gia phát triển đô thị thường triển khai rất nhanh, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng số, công viên cây xanh, trường học, bệnh viện và đạt tiêu chuẩn thẩm mỹ cao. Trách nhiệm của Nhà nước là phê duyệt quy hoạch, ban hành chính sách, đồng hành trong khâu giải phóng mặt bằng và kiểm soát chặt chẽ các chỉ tiêu đô thị.

Chúng ta phải rút kinh nghiệm sâu sắc từ bài học một số khu vực khác ở Hà Nội. Việc tính toán quy hoạch và thực tiễn triển khai vượt quá quy hoạch đã đẩy quy mô dân số thực tế vọt lên gấp 3-4 lần. Hậu quả là vỡ trận hạ tầng giao thông, thiếu trường học, thiếu không gian sinh hoạt và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn phòng cháy chữa cháy rất lớn. Dự án Vĩnh Hưng tuyệt đối không được đi vào vết xe đổ đó mà phải kiểm soát nghiêm ngặt mật độ xây dựng và hạ tầng xã hội đi kèm.

- Thưa ông, khi hạ tầng giao thông và đô thị tại Vĩnh Hưng được tái cấu trúc đồng bộ, giá trị đất đai cũng như sức hấp dẫn đầu tư tại khu vực này chắc chắn sẽ gia tăng mạnh mẽ. Bài toán quản trị giá trị đất đai gia tăng và nguyên tắc phân chia lợi ích nên được thực hiện như thế nào để vừa bảo đảm động lực cho nhà đầu tư, vừa mang lại công bằng cho cư dân?

Đương nhiên, khi một khu vực được đầu tư hạ tầng kết nối giao thông tốt, đất đai từ chỗ ngõ ngách chật hẹp, ô tô không vào được sẽ trở thành bất động sản có giá trị rất cao. Đó là giá trị gia tăng tự nhiên đến từ quá trình đô thị hóa và quy hoạch hạ tầng.

Tuy nhiên, nguồn lợi phát sinh này không có nghĩa là người dân hay bất kỳ một bên nào được hưởng thụ tất cả. Nhà nước bỏ tiền mồi, nhà đầu tư bỏ nguồn vốn triển khai, còn quy hoạch tạo ra không gian phát triển mới. Vì vậy, Nhà nước bắt buộc phải quản trị giá trị đất đai gia tăng này theo nguyên tắc lợi ích hài hòa và chia sẻ giữa 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp và cư dân.

Sự hài hòa này được thể hiện rõ qua cơ chế tác động đến hai nhóm cộng đồng tại chỗ. Thứ nhất, đối với nhóm cư dân không thuộc diện giải tỏa trong phân khu cải tạo chỉnh trang ("làng trong phố"), nhà đất của họ vẫn giữ nguyên nhưng được thụ hưởng trực tiếp hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mới. Con em được đi học gần hơn, môi trường sống sạch đẹp, đi lại thuận tiện, từ đó chất lượng cuộc sống được nâng lên rõ rệt cùng với giá trị tài sản gia tăng.

Thứ hai, đối với nhóm cư dân thuộc diện thu hồi đất trong phân khu tái thiết, họ nhường lại đất cũ thông qua cơ chế chuyển đổi mục đích sử dụng đất, được đền bù và được tái định cư ngay trên địa bàn phường. Như chủ đầu tư chia sẻ, các dự án tái định cư sẽ được triển khai trước tạo điều kiện tốt nhất cho người dân. Khi đó, đổi lại diện tích đất cũ là một căn hộ mới hiện đại, nằm ngay trong một hệ sinh thái tiện ích đô thị chất lượng cao. Đây là điều cần được chính quyền và nhà đầu tư hết sức quan tâm, thực hiện và làm tốt để trở thành mô hình tiên phong cho Hà Nội.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!