Cụ thể, tại nhóm ngân hàng quốc doanh, lãi suất ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể. Theo thông báo mới nhất của một chi nhánh Vietcombank tại TP HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như tái tài trợ khoản vay, hiện thấp nhất từ 9,6% mỗi năm. So với cùng kỳ năm ngoái, khi lãi suất vay mua nhà tại ngân hàng này chỉ khoảng 6% cố định cho 12 tháng và 7% cho 24 tháng, mặt bằng hiện nay đã tăng lên đáng kể.
Không riêng Vietcombank, các ngân hàng quốc doanh khác cũng có động thái tăng lãi suất. VietinBank đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12% mỗi năm. BIDV đưa lãi suất cho vay bất động sản lên ngưỡng tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và lên tới 13,5% cho 18 tháng. Trước đó, lãi suất ngân hàng này chỉ dao động 6,5-8% cho các kỳ hạn.
Agribank áp dụng mức thấp hơn trong ngắn hạn, khoảng 8% cho 6 tháng, 8,5% cho 12 tháng, nhưng cũng tăng lên gần 9,8% nếu cố định trong 18 tháng.
Tại khối ngân hàng tư nhân, lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo ở mức cao và tăng dần theo thời gian vay. MB Bank áp dụng lãi suất phổ biến 9-9,5% cho gói vay cố định 12-24 tháng; VIB dao động 9,9-12% cùng kỳ hạn. ACB cho vay khoảng 9,5-10,5%, trong khi Techcombank ở mức 8,5-9,5% trong thời gian 6-12 tháng.
Nhiều ngân hàng tư nhân khác cũng điều chỉnh tăng lãi suất bình quân, dù mức tăng nhẹ hơn, như LPBanK, BVBank, Sacombank... tăng 1,2-2 điểm phần trăm. Lãi suất thả nổi tại nhóm này hiện dao động khoảng 11-15% mỗi năm, tùy ưu đãi.
Với diễn biến nói trên, các gói lãi suất cho vay mua nhà của nhóm ngân hàng quốc doanh hiện nay lên ngang ngửa và thậm chí cao hơn so với các nhà băng tư nhân. Điều này gây chú ý cho giới quan sát khi theo thông lệ trước đây, lãi suất của nhóm ngân hàng có vốn nhà nước thường thấp hơn thị trường chung đáng kể.
Tại một sự kiện gặp mặt nhà đầu tư diễn ra mới đây, ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch Ngân hàng Quân đội (MB cho biết những ngành có mức độ rủi ro cao sẽ không thể áp dụng lãi suất thấp, tuy nhiên nhìn tổng thể, mặt bằng lãi suất của nền kinh tế cần được giữ ở mức hợp lý nhằm cân bằng giữa huy động vốn và kích thích đầu tư, tiêu dùng. Ông Thái cũng đánh giá mặt bằng lãi suất cho vay sẽ được duy trì hợp lý với từng ngành được ưu tiên.
Thời gian gần đây, lãi suất tiết kiệm cũng tăng trên diện rộng, trong đó có ngân hàng quốc doanh tăng mạnh lên cao nhất hai năm. Lãi suất liên ngân hàng có thời điểm vọt lên 17-19%, sau đó hạ nhiệt, nhưng cũng được giới chuyên gia dự báo mặt bằng sẽ duy trì ở mức cao hơn trước ít nhất đến hết quý I năm nay.
Những nguy cơ đặt ra thị trường
Trong bối cảnh lãi suất tín dụng cho vay mua nhà đất tăng cao, không ít nhà đầu tư rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” khi sử dụng đòn bẩy tài chính để vận hành mô hình mua chung cư cho thuê.
Anh Nguyễn Phi Long (Hà Nội) cho biết, vào đầu năm 2025, nhận thấy thị trường chung cư tăng giá tốt và giá cho thuê cũng hấp dẫn anh đã thế chấp một số bất động sản để mua 3 căn hộ chung cư tại một dự án khu đô thị ở phía Tây Hà Nội vừa chờ tăng giá vừa cho thuê lấy dòng tiền. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 và đầu năm 2026, lãi suất cho vay tăng cao trong khi giá cho thuê giảm khiến việc cân đối dòng tiền từ cho thuê sang chi phí lãi vay ngân hàng bị “lố” khiến anh Long phải tính đến phương án rao bán các căn chung cư để tất toán khoản vay.
“Sau hơn một năm vay ngân hàng mua mấy căn chung cư, giá nhà hiện tại chỉ nhích nhẹ, tiền cho thuê cũng chỉ đủ cập vào phần lãi, nếu trừ thuế, phí các thứ lúc mua và khi bán nhà cộng với tiền hoa hồng cho môi giới (bán nhà và cho thuê – PV) thì có khi cả năm qua tôi chỉ có tiếng mà không có miếng” , anh Long chia sẻ.
Theo bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, trước đây, trong giai đoạn lãi suất thấp và lợi suất cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược “house hacking” - mua nhà kết hợp cho thuê để bù đắp chi phí vay, từng được xem là giải pháp hiệu quả, nhất là với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, khi giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp đi lên và điều kiện vay vốn ngày càng khắt khe, chiến lược này dần mất hiệu quả.
Tuy nhiên, nhận định về hiện tượng nói trên, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà cho rằng, hiện tượng rao bán “cắt lỗ” chung cư cần được nhìn nhận trong bối cảnh dòng tiền và cấu trúc nhà đầu tư trên thị trường, thay vì xem đây là tín hiệu suy giảm diện rộng.
Các chuyên gia nhận định, việc chi phí vốn tăng lên khiến người trẻ không còn dễ dàng chốt hợp đồng mua nhà như giai đoạn trước. Theo đó, áp lực trả nợ kéo dài, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa thực sự ổn định, khiến nhiều người phải rà soát lại kế hoạch tài chính cá nhân.
Các chuyên gia đánh giá, nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng sẽ gây áp lực lớn cho việc tiêu thụ sản phẩm vì người mua sẽ chùn tay, giao dịch sụt giảm mạnh và chính chủ đầu tư sẽ rơi vào thế khó.
