Sự dịch chuyển dòng tiền từ Bắc vào Nam
Thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM có sự phân hóa rõ rệt trong hai năm qua. Tại TP.HCM, trong suốt năm 2023, gần như không tăng trưởng ở bất kỳ loại hình nào. Đến năm 2024, chung cư tăng trưởng trở lại đầu tiên và kế đến là nhà riêng, mức độ quan tâm được ghi nhận đến quý IV lần lượt là 20% và 26%, số liệu từ kênh Batdongsan.com.vn cho hay.
Ngược lại, tại thị trường Hà Nội, 2023 và 2024 là hai năm tăng trưởng tốt đối với loại hình chung cư, sau đó hạ nhiệt trong quý cuối năm 2024. Dù quý I đầu năm 2025, đà tăng giá chung cư sơ cấp và thứ cấp tại Thủ đô xuống thấp nhất trong gần 2 năm, song vẫn neo cao.
Hiện giá bán chung cư sơ cấp Hà Nội đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì), tăng nhẹ so với quý cuối năm ngoái, theo số liệu từ CBRE. Không chỉ chung cư mà nhà ở thấp tầng, đất nền tại Hà Nội cũng ghi nhận mức giá tăng mạnh, điển hình là các phiên đấu giá đất vùng ven vừa qua.
Thực tế cho thấy dòng tiền từ Hà Nội dịch chuyển vào miền Nam đã rõ rệt trong quý IV/2024. Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết số lượng giao dịch thực tế vẫn còn ở mức thấp. Một số nhà đầu tư cho rằng, giá bất động sản trung tâm quá cao, còn giá ở các khu vực vùng ven tương đối rẻ nên vẫn trong xu hướng thăm dò.
Phải đến quý đầu năm 2025, xu hướng dịch chuyển này mới thực sự rõ nét. Trong báo cáo chuyển động thị trường bất động sản tháng 2/2025 của Dat Xanh Services (DXS- FERI) chỉ ra, cả chủ đầu tư, sàn môi giới và khách hàng đã chính thức bước vào "đường đua". Tại thị trường phía Nam, phân khúc căn hộ và đất nền vẫn giữ nhịp thanh khoản, đặc biệt các khu vực lân cận TP.HCM tiếp tục giữ "phong độ" sức mua khi mặt bằng giá còn thấp.
Theo đơn vị này, hiện các chủ đầu tư sẵn sàng ra hàng để bắt nhịp cho chu kỳ mới, đẩy mạnh truyền thông, rumor, kick-off hàng loạt dự án mới. Sàn môi giới bắt đầu mở rộng thị trường, chuẩn bị các kế hoạch "bám sóng" theo các dự án trọng điểm.
Tương tự, báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy thị trường có sự chuyển dịch, với làn sóng Nam tiến của cả lực lượng môi giới bán hàng, lẫn khách hàng và nhà đầu tư nhằm đón đầu xu hướng đầu tư từ hàng loạt dự án quy mô lớn ở khu vực miền Nam đã và dự kiến ra mắt trong thời gian tới.
Mở đầu cho sự nóng sốt thị trường phía Nam là loạt đại đô thị được kích hoạt như: khu đô thị lấn biển Cần Giờ quy mô 2.870ha, tổng mức đầu tư hơn 217.050 tỷ đồng của Vingroup đã khởi công ngày 19/4; dự án thấp tầng Essensia Parkway ở khu Nam TP.HCM của Phú Long và khu đô thị mới Hậu Nghĩa (Long An) quy mô 200ha, tổng vốn 28.000 tỷ đồng của Vingroup cùng khởi công vào cuối tháng 3; dự án Eco Retreat với quy mô 220ha, tổng mức đầu tư 13.981 tỷ đồng của Tập đoàn Ecopark ra mắt cuối tháng 2.
Ngoài ra, nhiều dự án "khủng" khác đang "thai nghén" như: Vinhomes Tân Mỹ (huyện Đức Hoà, tỉnh Long An) có quy mô 930ha, tổng mức đầu tư dự kiến 74.400 tỷ đồng; Vinhomes Cần Giuộc (huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An) có quy mô 1.090ha, tổng mức đầu tư hơn 90.000 tỷ đồng…
Người Bắc săn bất động sản, người Nam tích vàng
Sức nóng từ các đại đô thị kéo theo các sàn giao dịch bất động sản có doanh thu lớn của các chủ đầu tư phía Bắc thực hiện kế hoạch Nam tiến. Điển hình trong tháng 3/2025, sàn Sky Realty (đại lý phân phối chiến lược của tập đoàn Sun Group) và sàn Newstarland, đã chính thức khai trương chi nhánh miền Nam tại TP. HCM.
Hay gần đây, BHS Group bắt tay với C-Holdings của doanh nhân Nguyễn Quốc Cường, làm đơn vị tư vấn triển khai kinh doanh dự án The Felix tại Bình Dương thu hút sự chú ý của giới đầu tư bất động sản phía Nam.
Bên cạnh đó, một số sàn tên tuổi tại phía Bắc cũng đang rục rịch kế hoạch di chuyển, thậm chí từ cuối năm ngoái, sàn BrikyLand đã khai trương Hội sở phía Nam tại TP.HCM và chi nhánh tại Bà Rịa -Vũng Tàu…
Anh Lại Tiến Huy, môi giới bất động sản thâm niên với nhiều "deal khủng" tại Hà Nội, cho biết anh vừa có mặt tại TP.HCM để khảo sát thị trường phía Nam. "Không chỉ mình tôi mà rất nhiều môi giới ở miền Bắc đã có mặt để chuẩn bị cho một cơn sóng mới ở phía Nam", anh chia sẻ.
Theo anh Huy, trong 3-4 năm qua, thị trường bất động sản Hà Nội tăng nóng, trong khi tại TP. HCM lại đi ngang do lượng hàng ra quá ít. Đến đầu năm 2025, các chủ đầu tư phía Nam mới đồng loạt tung nguồn hàng, trong đó tập trung vào những khu vực "chân sóng", nơi có mặt bằng giá vẫn còn tương đối thấp.
"Suốt nhiều năm qua, nhà đầu tư xuống tiền ở miền Nam chủ yếu đến từ Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh... thậm chí người ở TP. HCM đầu tư hầu hết cũng là gốc miền Bắc. Người Hà Nội rất nhanh nhạy với các cơ hội đầu tư, và tại thị trường phía Nam tiếp tục có sự hiện diện của nhóm nhà đầu tư này", anh Huy cho biết.
Nhìn nhận về cơ hội của môi giới phía Bắc khi Nam tiến, anh Huy đánh giá đây sẽ là lợi thế khi nhóm khách hàng giàu có ở Hà Nội sẽ xuống tiền đầu tư ngay. Dù vậy, những trải nghiệm của anh cho thấy thách thức với môi giới hay với các sàn bất động sản Hà Nội khi vào Nam cũng rất nhiều. Đầu tiên là cạnh tranh với các môi giới ở bản địa; tiếp đó là tâm lý khách hàng, thị trường, văn hóa vùng miền, chi phí thuê văn phòng và quảng bá thương hiệu…
"Có những sàn giao dịch rất lớn tại miền Bắc nhưng khi vào Nam lại không ai biết. Do đó, các sàn phải mất thêm kinh phí để quảng bá thương hiệu, chi phí rất nhiều trong khi lợi nhuận thu về thấp nên nhiều sàn giao dịch lớn cũng không thể tồn tại được", môi giới thông tin.
Bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield cũng nhận định: "Phải nói rằng người Hà Nội rất nhanh nhạy với các cơ hội đầu tư, hầu hết các thị trường đều thấy có sự xuất hiện của nhóm nhà đầu tư này, kể cả với các tỉnh xa như: Phú Yên, Bình Định, Đắk Lắk… Nhà đầu tư Hà Nội nhạy cảm với thị trường, nhất là với bất động sản, trong khi đó, nhiều nhà đầu tư TP.HCM lại yêu thích kênh vàng".
Đánh giá về thị trường bất động sản phía Nam, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết sức cầu của thị trường đang có nhiều tín hiệu tích cực. Nhiều dự án căn hộ, nhà phố và đất nền mở bán đầu năm nay ở TP.HCM, Bình Dương, Long An đang ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến 80-90%, trong đó có bóng dáng của nhiều nhà đầu tư phía Bắc.
Dự báo về thị trường bất động sản phía Nam quý II/2025 mới đây của Dat Xanh Services chỉ ra nguồn cung sơ cấp mới dự kiến tăng gần 2 lần so với quý I/2025, đặc biệt là sự trở lại khu vực phía Nam với nhiều dự án quy mô lớn tại các thị trường trọng điểm là TP.HCM, Long An và Bình Dương.
Phân khúc căn hộ vẫn chiếm chủ đạo nguồn cung mới, phân khúc nhà thấp tầng được bổ sung thêm nguồn cung với các dự án mới tại Long An. Đồng thời, thị trường thứ cấp sẽ có những diễn biến sôi động hơn sau thông tin sáp nhập các tỉnh thành.
