Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên. Vì vậy, những người không có nhu cầu ở, lại dùng tài sản đó để kinh doanh hay bán là không đúng với ý nghĩa và mục đích của nhà ở xã hội.
Theo ông, mức phạt tối đa 120 triệu với hành vi sử dụng, bán lại nhà xã hội không đúng quy định là quá thấp và không đủ sức răn đe.
" Tôi cho rằng số tiền 120 triệu đồng không phải là số tiền lớn, nên nhiều người sẵn sàng vi phạm rồi nộp phạt nếu bị phát hiện ", ông Toản nhấn mạnh.
Mức phạt 120 triệu đồng chưa đủ sức răn đe. (Ảnh: Báo chính phủ).
Phân tích cụ thể, ông Toản cho hay, nhà ở xã hội thường có giá ưu đãi, tại nhiều địa phương nhà ở xã hội thường khá rẻ, đặc biệt tại Hà Nội, nhà ở xã hội thường thấp hơn nhà ở thương mại 3 - 5 lần. Vì vậy, chỉ cần mua được 1 căn nhà ở xã hội là được hưởng quyền lợi rất lớn. Đơn cử, một căn nhà ở xã hội xã hội giá 1,5 tỷ đồng, nhưng bán lại ngay có thể được 4 tỷ đồng.
" Vì vậy số tiền 120 triệu đồng không đáng kể gì so với lợi nhuận họ kiếm được, số tiền này chỉ như tiền môi giới ", ông Toản cho hay.
Ngay cả đối với trường hợp cho thuê lại, người vi phạm cũng được hưởng một khoản lợi nhuận khá lớn. Theo ông Toản, với những căn nhà ở xã hội ở vị trí trung bình, giá cho mỗi tháng cũng từ 8 - 12 triệu đồng, nên số tiền 120 triệu đồng chỉ bằng 1 năm cho thuê.
Ngoài ra, việc nộp phạt này chỉ là rủi ro khi bị phát hiện, chứ không phải trường hợp nào cho thuê sai cũng bị phát hiện.
" Tôi cho rằng với mức phạt 120 triệu đồng, nhiều người sẽ sẵn sàng vi phạm bởi lẽ nếu bị phát hiện, họ nộp phạt là trắng án, rồi qua một khoảng thời gian sau họ lại được quyền đăng ký mua tiếp căn hộ nhà ở xã hội khác ", ông Toản cho hay.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) cũng cho rằng, mức xử phạt tối đa 120 triệu đồng đối với hành vi sử dụng, bán lại hoặc cho thuê nhà ở xã hội chưa tương xứng với thực tế thị trường và động cơ trục lợi đang gia tăng, dẫn đến nguy cơ chính sách bị lợi dụng, làm sai lệch bản chất nhân văn của chương trình nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội được thiết kế cho người thu nhập thấp, công nhân, người yếu thế – nhóm khó có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại. Thế nhưng, khi chính sách bị biến tướng, bị mua bán, cho thuê sai đối tượng, hậu quả không chỉ là mất công bằng xã hội, mà còn khiến nguồn lực an sinh bị rút ruột và niềm tin vào chính sách bị suy giảm.
Hiện nay, giá nhà ở xã hội khoảng 15–30 triệu đồng/m², trong khi giá nhà ở thương mại tại cùng khu vực dao động 40–100 triệu đồng/m². Như vậy, chênh lệch có thể lên đến 1–2 tỷ đồng cho mỗi căn hộ 60m².
" Trong bối cảnh đó, mức phạt 120 triệu đồng chỉ tương đương 6–10% lợi ích bất chính, rõ ràng không đủ sức răn đe và thậm chí có thể khiến người vi phạm “chấp nhận bị phạt để trục lợi ", ông Huy nhấn mạnh.
Cần thu hồi căn hộ vi phạm
Theo các chuyên gia, để đủ sức răn đe, mức phạt cần tăng nặng hơn và thậm chí nên thu hồi căn hộ nếu bán sai mục đích.
Cần nâng mức phạt, thậm chí thu hồi căn hộ bán lại trái quy định.
Theo ông Phạm Đức Toản, đối với hành vi trục lợi từ việc cho thuê nhà thì mức phạt sẽ từ 1 - 2 năm tiền cho thuê nhà, nhưng yêu cầu chủ nhà khắc phục ngay hậu quả là không được cho thuê nữa, đồng thời giám sát chặt chẽ việc sử dụng căn hộ này.
Còn nếu chuyển nhượng không đúng quy định, đây là vi phạm rất nghiêm trọng, nên hoàn trả tiền, rồi thu hồi căn hộ để bán lại cho người có nhu cầu ở thực sự và đúng đối tượng được Nhà nước ưu đãi.
Ông Nguyễn Quang Huy cũng cho rằng, để chính sách thật sự hiệu quả, mức phạt nên được thiết kế theo tỷ lệ lợi ích bất hợp pháp chứ không cố định. Cụ thể, có thể phạt gấp 2–3 lần khoản lợi chênh lệch, đồng thời buộc nộp lại toàn bộ lợi ích bất chính hoặc thu hồi căn hộ vi phạm. Nếu không xác định được giá trị cụ thể, có thể quy định phạt 20–30% giá trị căn hộ. Cách làm này vừa đảm bảo tính công bằng, vừa phản ánh đúng nguyên tắc “thu lợi bao nhiêu – chịu trách nhiệm bấy nhiêu”.
Với các trường hợp vi phạm có tổ chức, đầu cơ hàng loạt, hoặc cố ý trục lợi từ chính sách, mức phạt có thể nâng tới 1 tỷ đồng cùng với biện pháp cưỡng chế, thu hồi tài sản và cấm tham gia các chương trình nhà ở xã hội trong tương lai. Tuy nhiên, cần linh hoạt với những trường hợp vi phạm do thiếu hiểu biết hoặc gặp hoàn cảnh đặc biệt, thể hiện tính nhân văn, giáo dục hơn là trừng phạt.
Song song với chế tài, cần thiết lập cơ chế cảnh báo sớm và quản lý chặt chẽ. Mỗi căn nhà ở xã hội nên được gắn mã định danh điện tử, liên thông dữ liệu giữa Bộ Xây dựng, Sở Tài nguyên – Môi trường, cơ quan thuế và ngân hàng để giám sát quá trình sử dụng và giao dịch.
Khi có dấu hiệu bất thường, hệ thống sẽ tự động cảnh báo đến người dân và cơ quan chức năng, giúp phòng ngừa trước khi vi phạm xảy ra. Ngoài ra, cần xây dựng cổng thông tin minh bạch công khai danh sách người được mua, thuê, chuyển nhượng hợp pháp, cùng với hệ thống nhắc nhở định kỳ về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu NOXH.
Về mặt xã hội, nên tăng cường truyền thông hướng dẫn và tư vấn pháp lý cộng đồng, giúp người dân hiểu rõ quy định, tránh vô tình vi phạm. Đồng thời, phát huy vai trò của tổ dân phố, ban quản lý khu nhà, và chính quyền địa phương trong giám sát, nhắc nhở, tạo thành “vòng đai cảnh báo sớm” ngay từ cơ sở.
Cuối cùng, mục tiêu của chính sách không chỉ là xử phạt mà là định hướng hành vi, củng cố niềm tin và khơi dậy ý thức trách nhiệm xã hội. Khi mức phạt đủ mạnh, cơ chế quản lý minh bạch và cảnh báo sớm được vận hành hiệu quả, thị trường NOXH sẽ phát triển lành mạnh, bền vững, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân, đồng thời giữ trọn tinh thần nhân văn và công bằng xã hội của chính sách an sinh nhà ở.
Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Tại dự thảo, Bộ này đề xuất xử lý vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở.
Theo đó, đề xuất phạt tiền từ 80 đến 120 triệu đồng nếu bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không sử dụng nhà ở phục vụ vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình; bên mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở không đúng quy định; thu tiền ứng trước của người mua nhà ở xã hội không đúng quy định.
