Nhiều vụ tranh chấp đất đai gây khó khăn cho việc thế chấp, chuyển nhượng - Minh họa: NGỌC THÀNH
* Tôi có thửa đất đang bị người khác tranh chấp. Nay tôi cần tiền giải quyết việc gia đình, muốn bán đất hay thế chấp quyền sử dụng đất ở ngân hàng để vay tiền có được không?
Điều kiện để chuyển nhượng: đất không tranh chấp
Luật sư Nguyễn Thị Thu Tâm trả lời:
Điều 3 Luật Đất đai 2024 (đã được sửa đổi, bổ sung) thì đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Nghị định 151 năm 2025 về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, thì đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai đang được UBND cấp xã hoặc UBND cấp tỉnh hoặc TAND có thẩm quyền xem xét, giải quyết.
Khoản 1 điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện.
Cụ thể là có các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có bản án, quyết định của tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; đất còn trong thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, đất đang có tranh chấp thì người sử dụng đất không được chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.
Dừng giải quyết, trả lại hồ sơ
Với trường hợp đất đang có tranh chấp, cơ quan tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.
Như vậy, nếu hồ sơ đang trong quá trình giải quyết thủ tục chuyển nhượng, thế chấp mà cơ quan giải quyết thủ tục được văn bản của UBND xã, UBND cấp tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất thì sẽ dừng giải quyết thủ tục và trả hồ sơ cho người yêu cầu.
Hồ sơ đăng ký sẽ bị dừng giải quyết nếu cơ quan đăng ký nhận văn bản của TAND về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất; hoặc văn bản của Trọng tài thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Tóm lại, đất đang có tranh chấp thì không đủ điều kiện thế chấp hay chuyển nhượng. Hồ sơ thế chấp hoặc chuyển nhượng mà có văn bản thể hiện đất đang tranh chấp sẽ bị ngừng giải quyết và trả hồ sơ cho người sử dụng đất.
