Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách” do Trang TTĐTTH Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức vào sáng ngày 22/9.
Tại đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đất đai tác động rất mạnh đến bất động sản, giá bất động sản và thị trường bất động sản.
Trong cơ cấu giá bất động sản mà các đơn vị lập dự án và nhà đầu tư thường tính toán, giá trị đất chiếm khoảng 30 - 40%. Tại một số khu đất, tỷ lệ này có thể lên tới gần 50%. Vì vậy, giá đất có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản.
Nếu điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý và phù hợp hơn thì giá bất động sản cũng sẽ được điều tiết, giảm xuống và phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Theo ông Đính, điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với việc giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân có hoàn cảnh khó khăn.
Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh giá đất chỉ là một phần cấu thành giá bất động sản. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào quá trình tạo ra sản phẩm, bao gồm thủ tục, quy chế, thể chế và việc những vấn đề này được giải quyết nhanh hay chậm. Bên cạnh đó là nhu cầu của thị trường, việc các phân khúc bất động sản có đáp ứng và phù hợp với nhu cầu hay không.
Ngoài ra còn có chi phí vốn, chi phí vật liệu và nhiều yếu tố khác tác động đến giá cuối cùng của bất động sản. “Cần kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo ra bất động sản”, ông Đính nói.
Theo ông, nếu các yếu tố này được hỗ trợ bằng thể chế, thông qua Luật Đất đai và các cơ chế liên quan, để lựa chọn đúng người có năng lực, đúng chủ đầu tư, đúng sản phẩm và đúng quy hoạch, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển và mong muốn của người dân thì bất động sản sẽ có tính hợp lý hơn, dễ đi vào đời sống và phù hợp với thị trường.
Ông Đính cho rằng đây là vấn đề quan trọng. Cùng với việc kiểm soát chi phí trong toàn bộ quá trình tạo lập bất động sản, cần phát triển nhu cầu sử dụng, nhu cầu đầu tư, nhu cầu tăng trưởng và nhu cầu của nền kinh tế thông qua các cơ chế, chính sách phù hợp.
“Nếu các công cụ kiểm soát, pháp luật điều tiết, hoạt động giám sát và công cụ quản lý Nhà nước được thực hiện đồng bộ thì thị trường bất động sản sẽ ổn định, bền vững và đáp ứng được những nhu cầu phát sinh của nền kinh tế cũng như của thị trường”, ông Đính nói.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS). (Ảnh: BTC).
Từ góc độ quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng cần nhìn vào cơ chế hình thành giá để đánh giá tác động của việc điều chỉnh chi phí đất đến giá bất động sản.
Theo bà Hằng, trong quá trình xây dựng Luật Đất đai 2023, bà đồng tình với việc tính giá đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là phải xác định được thế nào là “giá thị trường”?
Theo bà, một đất nước muốn phát triển thì giá đất không thể mãi giữ nguyên. Giá bất động sản tăng cao cũng có thể là dấu hiệu tích cực của nền kinh tế. Điều quan trọng là giá tăng theo cách nào.
Một trong những vấn đề cần kiểm soát là hoạt động đầu cơ. Khi đầu cơ được kiểm soát, giá bất động sản có thể trở về giá trị thực. Khi đó, việc Nhà nước tính giá đất theo giá thị trường sẽ trở nên minh bạch và phù hợp hơn.
Tuy nhiên, bà Hằng cho rằng trong vài năm qua đã xuất hiện một vấn đề khi quy định giá đất theo giá thị trường nhưng chưa xác định rõ thế nào là giá thị trường.
Theo bà, một trong những cơ sở có thể tham khảo là lượng giao dịch. Nếu lượng giao dịch tăng đều thì thị trường có thêm cơ sở để xác định xu hướng giá. Ngược lại, nếu giao dịch không có nhưng giá vẫn liên tục tăng mạnh thì cần xem xét liệu mức giá đó có thực sự phản ánh giá thị trường hay không.
Vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất khi chủ đầu tư được tính tiền sử dụng đất. Nếu mức giá bị đẩy lên bất thường, nó có thể tạo ra một mặt bằng giá mới trong khi giá trị thực vẫn thấp hơn nhiều.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng). (Ảnh: BTC).
Liên quan đến tác động của giá đất đến giá bất động sản, bà Hằng cho rằng tiền sử dụng đất chỉ là một trong nhiều khoản chi phí cấu thành giá.
Bên cạnh giá trị tiền sử dụng đất còn có chi phí đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng, thuế và nhiều khoản chi phí khác. Giá bất động sản cũng chịu tác động của vị trí, cung cầu, tâm lý người mua và nhu cầu thực tế.
Do đó, khi xác định yếu tố nào có thể làm giảm chi phí bất động sản, cần xem xét giá bất động sản tại thời điểm đó được hình thành trên cơ sở nào. Từ đó mới có thể đưa ra giải pháp và công cụ phù hợp để điều chỉnh giá tăng hoặc giảm.
Theo bà Hằng, nếu giá đất được tính theo giá thị trường nhưng mức giá thị trường lại không phản ánh giá trị thực thì việc đưa giá tính tiền sử dụng đất xuống sẽ tác động trực tiếp đến giá bất động sản. Đây là tác động phù hợp.
Ngược lại, nếu giá bất động sản đang được hình thành trên cơ sở đầu cơ, găm hàng và đẩy giá lên thì cần có biện pháp điều tiết để kiểm soát hoạt động này.
Một trong những công cụ có thể sử dụng là chính sách thuế. Việc tăng lãi suất cho vay cũng là một công cụ tác động đến thị trường.
Theo bà Hằng, khi tác động đúng vào cơ chế hình thành giá để hạ giá đất, giá trị bất động sản sẽ giảm. Việc giảm giá theo cách này không gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.
Ở góc độ quản lý, bà Hằng cho biết cơ quan chức năng đang xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản. Trong dự thảo, một chương riêng về điều tiết thị trường được dành cho các công cụ điều tiết khác nhau.
Dự thảo cũng đưa ra quy định về khái niệm đầu cơ bất động sản, đồng thời từng bước xây dựng các tiêu chí để nhận diện hoạt động đầu cơ. Từ đó, cơ quan quản lý có thể có giải pháp điều tiết thị trường, đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực.
Bà Hằng cho rằng, ở mỗi thời điểm, công cụ điều tiết thị trường sẽ khác nhau. Giá bất động sản có thể tăng cao do một yếu tố nhất định, nhưng sau quá trình phát triển, các yếu tố mới và nhu cầu thực tế thay đổi thì công cụ điều tiết cũng cần được điều chỉnh.
“Ít nhất ở thời điểm này, chúng ta đang nhìn nhận rằng cần kiểm soát hoạt động đầu cơ. Đây là một trong những yếu tố lớn nhất”, bà Hằng chia sẻ.
Bên cạnh đó, theo bà, cần xem xét và tính toán lại giá tính tiền sử dụng đất, bao gồm cách thức, phương pháp tính và tiêu chí nhận diện giá thị trường.
"Không thể để tình trạng giá tính tiền sử dụng đất quá cao so với mặt bằng thị trường hiện nay. Nhưng chúng ta cũng không thể sử dụng nguyên bảng giá đất cũ, bởi cách tính đó rất khó đáp ứng yêu cầu phát triển.
Nếu giá đất quá thấp hoặc quá cao, đất nước đều khó phát triển theo nhu cầu thực tế. Bài toán đặt ra là tìm được sự cân bằng giữa hai mức này. Đó chính là vai trò của công tác quản lý Nhà nước”, bà Hằng nói.
